حدد القانون رقم (4) لسنة 2026، بشأن تنظيم إشغال وإدارة السكن المشترك في إمارة دبي، ست فئات مخصصة للسكن المشترك، إضافة إلى ستة أنواع للوحدات العقارية المسموح تخصيصها للسكن المشترك، كما ألزم المؤجر بـ15 التزاماً، والقاطن في السكن المشترك بسبعة التزامات.

ويهدف القانون، الذي سيُعمل به في سبتمبر المقبل، إلى تنظيم إدارة وإشغال الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك في دبي بما يضمن حقوق الملاك والقاطنين، والارتقاء بمنظومة السكن المشترك وضمان توفير بيئة سكنية مناسبة للفئات المجتمعية المختلفة في دبي، كما يهدف القانون إلى القضاء على ظاهرة التكدس السكاني والازدحام العشوائي في المناطق والأحياء السكنية داخل دبي، والحد من المخاطر والتحديات الأمنية والتداعيات السلبية التي تؤثر في أمن واستقرار المجتمع، ومنع تفاقمها، والحد من انتشار المساكن المشتركة العشوائية في دبي، وضمان تحقيق العدالة في تأجير الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك، والحفاظ على المظهر الحضاري والجمالي للإمارة، والمساهمة في الحد من المظاهر السلبية الناشئة عن الاستخدام غير المنظم للمباني والمنازل وغيرها من الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك.

فئات السكن

أوضح القانون أن السكن المشترك مخصص للفئات التالية: العائلات، والأفراد من النساء، والأفراد من الرجال، والطالبات القاطنات في الوحدات العقارية المملوكة أو غير المملوكة للمؤسسات التعليمية، والطلبة الذكور الذين يقطنون في الوحدات العقارية المملوكة أو غير المملوكة للمؤسسات التعليمية، وموظفو الجهات الحكومية وعمال الشركات والمؤسسات الخاصة.

ولبلدية دبي تعديل أو حذف أي من تلك الفئات أو إضافة أي فئة أخرى إليها، بقرار يصدر عن المدير العام في هذا الشأن بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك، والجهات المختصة.

أنواع الوحدات

وتشمل أنواع الوحدات العقارية المسموح بتخصيصها للسكن المشترك وفقاً لأحكام القانون الشقق السكنية، والبيوت المستقلة، والمجمعات السكنية، والمباني متعددة الاستخدامات، والبيوت المتلاصقة ببعضها، والمباني متعددة الطوابق.

ولبلدية دبي تعديل أو حذف أي نوع من أنواع الوحدات العقارية، أو إضافة أي نوع آخر إليها، بقرار يصدر عن المدير العام بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك، والجهات المختصة.

وألزم القانون المؤجر بـ15 التزاماً تشمل أحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، والتعليمات والقرارات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة بشأن السكن المشترك، والحد الأقصى لاستيعاب الوحدة العقارية للقاطنين والمحدد وفقاً للتصريح، ووضع لوحة في مكان ظاهر على واجهة الوحدة العقارية تحمل بيانات المصرح له باللغتين العربية والإنجليزية وفئة السكن المشترك، وإبلاغ دائرة الأراضي والأملاك في حال تغيير أي بيانات خاصة بالمالك أو المنشأة أو القاطن.

وتضمنت الالتزامات إبرام عقد الإيجار مع القاطن وقيده في السجل، وتزويد القاطن بنسخة منه، والتأكد من توافق بنود عقد الإيجار أو عقد الإدارة مع اشتراطات ومتطلبات التصريح، وتسليم المساحة المخصصة في الوحدة العقارية للقاطن في الموعد المتفق عليه في عقد الإيجار، وتمكينه من الإقامة فيها طوال مدة عقد الإيجار طبقاً للشروط المتفق عليها في العقد، على أن تكون المساحة في حالة يصلح معها استيفاء المنفعة المقصودة منها، ووفق الغرض المعد لها، وعدم إجراء أي تعديلات أو تقسيمات أو إضافات على الوحدة العقارية أو المبنى الموجودة فيه، إلا بعد الحصول على التراخيص والتصاريح والموافقات اللازمة من الجهة المختصة.

وألزم المؤجر أيضاً بعدم تغيير الاستعمالات المصرح بها للوحدة العقارية، إلا بعد الحصول على التراخيص والتصاريح والموافقات اللازمة من الجهة المختصة، وإجراء الصيانة الدورية اللازمة للوحدة العقارية وأي تعديلات طارئة عليها أو لأي من ملحقاتها أو المنقولات المخصصة لخدمتها، وتجديد الشهادات والمستندات التي تفيد استيفاء الوحدة العقارية للاشتراطات والمتطلبات الفنية المطلوبة والمقررة من الجهات المعنية في الإمارة طوال مدة التصريح، ووضع القواعد والتعليمات التي يجب على القاطن التقيد بها عند إقامته في الوحدة العقارية، على أن تكون هذه القواعد والتعليمات متوافقة مع القرارات والتعليمات الصادرة عن الجهة المختصة في ما يتعلق بالسكن المشترك، وتزويد القاطن بنسخة من تلك القواعد والتعليمات لضمان تحقق علمه بها والتقيد بمضمونها.

وشملت الالتزامات توفير الاحتياجات الأساسية المتعلقة بالإقامة في الوحدة العقارية التي تخصص للسكن المشترك، وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وتزويد القاطنين بدليل يتضمن حقوقهم والتزاماتهم، وفقاً لأحكام القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وأرقام التواصل في الحالات الطارئة، والاستخدامات المسموح بها في الوحدة العقارية وأي معلومات أخرى ترى الدائرة والجهة المختصة ضرورة تضمينها في ذلك الدليل، والتحقق من التزام القاطنين في الوحدات العقارية المخصصة للسكن المشترك بأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وإبلاغ الجهة المختصة فوراً عن أي مخالفات أو تجاوزات يتم رصدها، ويُعد الامتناع عن الإبلاغ عنها مخالفة يترتب عليها تحمل المسؤولية وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وأي التزامات أخرى يصدر بتحديدها قرار من مدير عام البلدية العام بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك والجهات المختصة.

التزامات القاطن

وألزم القانون القاطن بمتطلبات البيئة والصحة والسلامة العامة المقررة وفقاً للتشريعات السارية في الإمارة، والمحافظة والعناية بالوحدة العقارية والمساحة المخصصة له فيها عناية الشخص العادي بممتلكاته وعدم إحداث أو إجراء أي تغيير أو ترميمات أو أعمال صيانة في الوحدة العقارية، وعدم استغلال المساحة المخصصة له في الوحدة العقارية لغير السكن، أو السماح للغير بالإقامة والانتفاع بها، وعدم ممارسة أي من الأنشطة الاقتصادية داخل الوحدة العقارية، وعدم تأجير المساحة المخصصة له في الوحدة العقارية من الباطن، ويعتبر باطلاً أي عقد إيجار يبرمه في هذه الحالة، وتمكين المؤجر من الدخول إلى الوحدة العقارية للتحقق من استمرار استيفائها للاشتراطات والمتطلبات المنصوص عليها في القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وأي التزامات أخرى يصدر بتحديدها قرار من مدير عام بلدية دبي في هذا الشأن.

الجزاءات والتدابير

نص القانون على أن يعاقب كل من يرتكب أياً من الأفعال المخالفة لأحكامه والقرارات الصادرة بموجبه، بغرامة مالية لا تقل عن 500 درهم ولا تزيد على 500 ألف درهم، وتضاعف قيمة الغرامة في حال معاودة ارتكاب المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السابقة لها، وبما لا يزيد في حدها الأقصى على مليون درهم.

وإضافة إلى عقوبة الغرامة، أجاز القانون لبلدية دبي ودائرة الأراضي والأملاك وغيرهما من الجهات المختصة توقيع عدد من التدابير على المخالفين، ومنها: الإيقاف عن مزاولة النشاط لمدة لا تزيد على ستة أشهر، وإلغاء التصريح، والتنسيق مع سلطة الترخيص التجاري لإلغاء الترخيص التجاري للمنشأة، وقطع الخدمات العامة عن الوحدة العقارية المخالفة أو الوحدة العقارية التي لا يتم تصويب المخالفة المرتكبة فيها بالتنسيق مع الجهات المعنية بتقديم تلك الخدمات، وذلك حتى إزالة أسباب المخالفة، وإخلاء الوحدة العقارية المخالفة لاشتراطات التصريح بناءً على قرار قاضي التنفيذ بمركز فض المنازعات الإيجارية.

توفيق الأوضاع

دعت بلدية دبي المُلاك الذين خصّصوا الوحدات العقاريّة العائدة لهم للسكن المشترك، والمنشآت التي تُزاول النشاط في دبي، قبل العمل بأحكام القانون الجديد، إلى توفيق أوضاعهم بما يتفق مع أحكامه، خلال سنة من تاريخ العمل به، ويجوز لمدير عام البلدية تمديد المُهلة لمرة واحدة عند الاقتضاء.

• إلزام المؤجِّر بالحد الأقصى لاستيعاب الوحدة العقارية للقاطنين، ووضع لوحات تحمل بيانات المصرح له وفئة السكن وقواعده.

• إلزام القاطن بعدم استغلال المساحة المخصصة لغير السكن، أو السماح للغير بالإقامة والانتفاع بها، وعدم تأجيرها من الباطن.